房仲 AI 客服怎麼做？2026 房仲與包租代管的 LINE、IG 自動回覆分工表與 15 則訊息範本

房仲與包租代管每天收到哪九種訊息？

先把訊息分類，才知道哪些能交出去。以下九類是買賣、租賃與代管私訊裡常見的類型，引號裡的句子都是示意範例。

• 物件還在嗎：「這間還有嗎？」「已經租掉了嗎？」
• 價格、租金與費用：「租金含管理費嗎？」「仲介費怎麼算？」
• 預約看屋：「這週六下午可以看嗎？」
• 位置與通勤：「離捷運站走路多久？」「附近有沒有市場？」
• 入住規則：「可以養貓嗎？」「可以開伙嗎？」「有車位嗎？」
• 押金與合約：「押金幾個月？」「最短要簽多久？」
• 貸款與稅費：「我這樣可以貸幾成？」「要繳哪些稅？」
• 租客報修：「熱水器壞了」「天花板在滴水」
• 不滿與客訴：「約好的時間沒有人來」「押金為什麼被扣」

前五類多半有一個寫得出來的答案。後四類不是牽涉到錢和契約，就是牽涉到現場狀況。分工就從這條線切。

為什麼回覆速度在這一行特別重要？

同一個物件，客人通常不會只問一位經紀人；同一位客人，通常也不會只問一個物件。先回的人，比較有機會約到第一次帶看。這不是統計數字，是這一行的工作方式決定的。

問題是，你最忙的時候就是在帶看、簽約或跑代書，剛好回不了訊息。自動回覆在這裡的任務不是成交，是三件事：讓客人知道訊息有人收到、回答物件上已經確認的事實、把需求問清楚。等你拿起手機，看到的是一則整理好的摘要，而不是一句「還在嗎」。

小編只提醒一句：快的前提是對。秒回一個已經成交的物件說「還有喔」，比慢半小時回更傷。

哪些可以自動回，哪些一定要給經紀人？

小編的判斷標準只有一個：答案已經寫在經紀人確認過的物件內容或店內規則裡，就可以自動回；要談價、要解釋契約、要判斷個人條件的，自動回覆只負責收件和告知等待時間。

「部分」的意思是：AI 可以把已確認的事實講清楚、把需求收齊，但最後那句「好，週六兩點見」或「屋主同意降價」，只有經紀人能說。

四件事請你直接寫成「一定轉真人」。

• 議價。開價以外的任何數字，都不該從 AI 嘴裡出來。
• 合約條款。違約怎麼算、能不能提前解約、押金怎麼扣，都是契約解釋。
• 貸款與稅務。能貸幾成、利率多少、要繳多少稅，取決於個人條件與金融機構、稅捐機關的規定。
• 任何需要不動產說明書才能回答的事。產權、面積細項、屋況瑕疵，依法是由經紀人員拿著不動產說明書解說的內容。

用三個問題篩出需求，再交給經紀人

客人第一句通常只有「還在嗎」。讓 AI 在回答之後多問三個問題，你接手時就不用從頭問起。三個問題就好，問到第五個，客人就去問下一位了。

問完之後，AI 只做兩件事：把三個答案整理成一段摘要通知你，並告訴客人經紀人什麼時候會聯絡。它不替你判斷這位客人「有沒有誠意」，也不因為預算低就不回。

物件詢問怎麼接？一張流程圖

下面這張圖是私訊進來後的建議流程，重點是「先分出報修與客訴，再確認物件狀態，最後才問需求」。

「物件狀態已更新」這一格，取決於你多常整理物件清單。如果成交或下架後清單沒有跟著改，AI 就不該回答還在不在，只能說「我請經紀人確認後回你」。

物件內容與店規怎麼寫給 AI？

AI 客服回得好不好，主要看你給它什麼內容。房仲與代管至少要寫四份：物件清單、看屋流程、報修流程、禁止承諾清單。寫法的完整拆解可以看 AI 客服規則怎麼寫，這裡只講這一行要特別注意的地方。

物件清單：只放經紀人確認過、和廣告一致的內容

AI 會把你給它的內容原封不動講出去，所以它拿到的物件內容，應該跟你簽了委託、經紀人確認過的廣告稿是同一份。坪數、屋齡、樓層、價格都照那一份寫，沒有寫的欄位，AI 就回答「這一項我請經紀人確認」。不要讓它從照片或描述自己推算。

看屋流程：寫清楚誰確認時間

寫明可帶看的時段、需要提前多久約、集合地點怎麼通知、要不要帶證件。時間一律由經紀人確認，AI 只收客人方便的兩三個時段。

報修流程：把急件和一般件分開

代管業者請把報修分成兩類。漏水、停電、瓦斯味、門鎖打不開這類急件，寫明緊急聯絡電話與立刻通知的對象。一般故障則寫明要收哪些內容、多久內會有人聯絡。瓦斯味這一類，回覆裡請直接寫先離開現場並聯絡瓦斯公司或撥打 119，不要讓客人等訊息。

AI 絕對不能承諾的事

這一段最重要。請直接把禁止事項寫成規則，不要期待 AI 自己懂分寸。

【房仲與代管知識與規則範本】（括號內換成你的內容）

一、基本
經紀業名稱：（公司或商號全名）
服務項目：（買賣／租賃／包租／代管）
服務區域：（行政區）
服務時間：（時段），休息日：（星期）
聯絡電話：（電話），緊急報修電話：（電話）

二、物件清單（只放經紀人確認過、與廣告一致的內容）
（物件編號）｜（類型）｜（區域與路段）｜（刊登價格或租金）｜（狀態：可看／斡旋中／已成交）
每個物件可回答的項目：（格局、樓層、管理費、車位、可否寵物、可否開伙、最短租期）
清單上沒有的項目：一律回「我請經紀人確認後回覆」

三、看屋
可帶看時段：（時段），需提前（幾）小時預約
帶看時間一律由經紀人確認

四、報修（代管）
急件：漏水、停電、瓦斯味、門鎖故障，立刻通知（負責人）並提供緊急電話
一般件：收地址、房號、狀況、照片，（幾）個工作天內聯絡

五、一定轉真人
議價與任何價格以外的數字；合約條款、違約與押金扣抵；
貸款、稅費與法律問題；產權、面積細項與屋況瑕疵；
斡旋、下訂、簽約；租客與房東之間的爭議；所有客訴

六、不可以說
不說清單以外的坪數、屋齡、價格或租金
不預測房價或租金漲跌，不說投資報酬率或增值空間
不保證貸款成數、利率或核貸結果
不做稅務或法律結論
不說「屋主急售」「很多人在看」等未經確認的說法
不評論其他仲介、建案或屋主
不提供屋主、租客或其他客人的個人資料

為什麼連「很多人在看」都要禁？因為這句話如果不是事實，就是廣告與銷售內容不實；如果是事實，也應該由知道實際狀況的經紀人來說。

15 則可複製的房仲與代管回覆範本

括號裡換成你自己的內容。每一則都包含三樣東西：答案、下一步、找真人的方法。這些範本可以直接放進 LINE 的自動回應訊息，也可以當成 AI 客服的回覆範例。LINE 關鍵字怎麼設，請看 LINE 自動回覆設定與範例；不分行業的通用版本在 客服回覆範本整理。

第一次來訊

您好，這裡是（經紀業名稱）（經紀人稱呼）的服務帳號。
想詢問物件，請告訴我物件名稱或編號。
還沒有鎖定物件，也可以告訴我：想找的區域、預算範圍、預計入住時間。
經紀人帶看中無法即時回覆，需要本人回答的問題會在（時間）前回您。

物件還在嗎

謝謝詢問（物件名稱或編號）。
目前刊登狀態：（可預約看屋／斡旋中／已成交）
（可預約看屋時）方便的話請告訴我您想看屋的日期與時段，經紀人確認後回覆您。
實際狀態以經紀人最後確認為準。

物件已成交或下架

謝謝詢問，（物件名稱或編號）目前已（成交／下架）。
如果您願意，可以告訴我想找的區域、預算範圍與預計入住時間，
經紀人會依您的條件整理合適的物件，在（時間）前回覆您。

價格、租金與費用

（物件名稱或編號）刊登條件
（售價／租金）：（金額）
管理費：（金額／已含）
車位：（有／無／另計）
其他費用：（項目）
服務報酬依主管機關規定的標準與本公司揭示的收費方式計收，細節由經紀人向您說明。

三個問題確認需求

為了讓經紀人準備得更完整，想先請教三件事：
1. 想找的區域與格局（或居住人數、有沒有寵物）？
2. 預算的大概範圍？
3. 預計什麼時候入住？
收到後我會整理給（經紀人稱呼），在（時間）前與您聯絡。

預約看屋

好的，幫您登記看屋。請提供：
想看的物件：
方便的日期與時段（可以給兩到三個）：
看屋人數：
聯絡電話：
時間由經紀人確認後回覆您，確認前請先不要出發。

看屋行前提醒

這一則請在經紀人確認時間後才送出。

（稱呼）您好，提醒您（日期）（時段）看屋。
物件：（物件名稱或編號）
集合地點：（地點）
帶看經紀人：（姓名）（電話）
臨時無法前來，請回覆這則訊息或直接來電。

位置與通勤

（物件名稱或編號）位於（行政區與路段）。
最近的大眾運輸：（站名）
周邊：（市場／超商／公園，依已確認的內容填寫）
實際步行時間因人而異，建議看屋時順路走一次。

寵物、開伙與車位

（物件名稱或編號）屋主已確認的規則：
寵物：（可／不可／需先討論）
開伙：（可／不可）
車位：（有／無／另租）
想談例外的話，我請經紀人向屋主確認後回覆您。

押金與合約

（物件名稱或編號）刊登的基本條件：
押金：（幾）個月租金
最短租期：（期間）
合約內容與各項條款，會由經紀人在簽約前當面向您說明。
有特別想確認的條款，可以先告訴我，我一併轉給經紀人。

貸款與稅費

謝謝您的提問。
貸款成數、利率與各項稅費，會依您的個人條件與金融機構、稅捐機關的規定而不同，
這裡沒有辦法給您數字，以免誤導。
我請經紀人與您聯絡，說明可以向哪些單位確認，（時間）前回覆您。

議價

收到您的想法，謝謝。
價格的部分需要由經紀人與屋主確認，我這裡沒有辦法回覆任何數字。
已經轉給（經紀人稱呼），會在（時間）前親自與您聯絡。

租客一般報修

收到您的報修，謝謝告知。
請提供：
地址與房號：
故障的設備與狀況：
照片或影片：
方便師傅到場的時段：
我們會在（幾）個工作天內與您聯絡安排。

緊急報修

收到，這屬於緊急狀況，已經立刻通知（負責人稱呼）。
請直接撥打緊急電話：（電話）
如果聞到瓦斯味，請先離開現場，並聯絡瓦斯公司或撥打 119。
方便的話請傳一張現場照片，並留下可以聯絡您的電話。

不滿與客訴

很抱歉讓您有不好的經驗，謝謝您願意告訴我們。
方便的話，請告訴我發生的日期、物件與經過。
這則訊息我已經轉給（負責人稱呼），（時間）前會親自與您聯絡。

寫完之後，小編建議你自己用客人的角度把這 15 則各傳一次，特別是「物件還在嗎」那一則。回得再快，物件狀態是舊的，也只是更快地讓客人白跑一趟。

LINE 還是 IG、FB 當主要管道？

房仲常見的組合是：IG 和 FB 放物件照片與影片，LINE 跟已經聯絡上的客人往來。代管業者則幾乎都在 LINE 上跟租客與房東溝通。兩邊都有訊息進來時，你需要決定哪一邊是「約看與後續聯絡的地方」。

幾個小編今天在官方頁面確認到的事實：

• LINE 官方手冊寫明，自動回應訊息在符合關鍵字條件時以關鍵字回應優先，不區分大小寫與全形半形，關鍵字登錄上限為 51 個，表情符號不能當關鍵字，也可以依日期或時間指定發送期間。
• LINE 官方常見問題列出輕用量方案月費 0 元、含 200 則免費訊息，並提醒價格方案自 2026 年 11 月 1 日起調整。細節請看 LINE 官方公告。
• Meta 的開發者政策頁寫明，商家在用戶傳訊後有 24 小時可以回覆；另有 Human Agent 標籤，讓真人在 7 天內手動回覆用戶訊息。這是透過 API 接工具時的規則，實際可用的權限以 Meta 與你使用的工具為準。

小編的建議：

• 物件多、靠貼文帶客：IG 與 FB 私訊負責回物件狀態與三個問題，約到看屋後請客人加 LINE，後面的提醒與聯絡都在 LINE。51 個關鍵字放不下所有物件編號，這種情況比較適合讓 AI 依物件清單回答。
• 包租代管：以 LINE 為主，用圖文選單放「報修」「繳費說明」「聯絡管理員」三個按鈕。按鈕怎麼配，可以參考 LINE 圖文選單規劃。
• 個人經紀人：先把個人 LINE 和服務用的官方帳號分開。客人的需求留在官方帳號裡，交接或請假時才不會斷線。
• 從私訊一路談到約看的流程怎麼設計，可以看 對話式商務完整指南。

Meta 那條 24 小時規則對房仲特別有感：買房是長週期的決定，客人可能隔兩週才回你。超過時限後，透過 API 的工具能不能主動傳訊有限制，所以重要的客人還是要帶到 LINE 或留下電話。

不動產廣告與經紀人員的義務受法規管理

這一段請認真看。小編不是律師，下面只引用全國法規資料庫今天顯示的條文，實際是否違規由地政與公平交易主管機關認定，有疑問請直接詢問所在地的地政局（處）。

不動產經紀業管理條例：廣告要與事實相符

依全國法規資料庫的《不動產經紀業管理條例》：

• 第 21 條規定「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售」，廣告及銷售內容「應與事實相符，並註明經紀業名稱」；內容與事實不符者，應負損害賠償責任。
• 第 19 條規定「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬」，經營仲介業務者應依實際成交價金或租金，按中央主管機關規定之報酬標準計收；違反者，已收取的差價或其他報酬應加計利息後加倍返還支付人。
• 第 20 條規定經營仲介業務者，應將報酬標準及收取方式揭示於營業處所明顯之處。
• 第 22 條列出應由經紀業指派經紀人簽章的文件，包括委託契約書、要約書、定金收據、廣告稿、不動產說明書與租賃或買賣契約書。
• 第 23 條與第 24 條規定，經紀人員執行業務時應以不動產說明書向交易相對人解說；簽訂租賃或買賣契約時，經紀人應將不動產說明書交付相對人，該說明書視為契約書的一部分。
• 第 29 條對違反第 19 條第 1 項或第 21 條第 1 項、第 2 項者，訂有新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。

對 AI 客服的意義很直接。私訊裡回答物件內容，就是銷售內容的一部分，一樣要與事實相符。廣告稿依法要經紀人簽章，AI 沒有資格自己生出一段新的物件介紹。服務報酬怎麼收，法條要求照主管機關的標準並公開揭示，AI 不該自己報一個數字或答應折扣。

公平交易法第 21 條：不得為虛偽不實或引人錯誤的表示

《公平交易法》第 21 條規定，事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵；這項規定也適用於服務。同法第 42 條訂有新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰，屆期不改正者可以按次處罰。

包租代管：租賃住宅市場發展及管理條例

如果你做的是包租或代管，《租賃住宅市場發展及管理條例》第 3 條對租賃住宅代管業與包租業各有定義。第 7 條規定押金之金額「不得逾二個月之租金總額」。第 13 條規定租賃住宅廣告內容應與事實相符，並應註明租賃住宅服務業者名稱。第 32 條列出應由專任租賃住宅管理人員簽章的文件，包括租賃契約書、現況確認書、點交證明文件與租金押金收據等。

落到 AI 客服上怎麼做

• AI 回答的物件內容，只來自經紀人確認過、與廣告稿一致的那一份。
• 在歡迎訊息與帳號名稱裡寫出經紀業名稱。
• 坪數、產權、屋況瑕疵的詢問，回覆是「這需要由經紀人依不動產說明書向您說明」，然後轉真人。
• 把「不預測漲跌、不談投資報酬、不保證貸款、不做稅務或法律結論」逐條寫進規則。
• 押金、租期這類刊登條件可以照實回；條款怎麼解釋、能不能調整，一律轉真人。

房仲導入自動回覆常見的五個坑

• 物件成交了，清單沒更新。AI 繼續很有禮貌地幫你約一間已經賣掉的房子。
• 讓 AI 自己寫物件介紹。寫得很漂亮，但沒有人核對過，也沒有經紀人簽章。
• 一口氣問太多問題。三題是篩選，十題是問卷，客人不是來填問卷的。
• 讓 AI 回答貸款與稅費。答對沒有功勞，答錯是你的責任。
• 把緊急報修跟一般詢問排在同一個隊伍。漏水不會等你下班。

常見問題